Vrijeme povrata još nije utvrđeno
Prema § 16b st. 2 MRG povrat je u načelu vezan za prestanak najma. Do tada odvojeno čuvajte podatke o pologu, ulaganju, kontu zakupnine i mogućoj šteti.
Stečajni postupak
Polog za najam nakon otvaranja stečaja: povrat i prebijanje
Provjerite polog za najam kod stečaja najmoprimca: povrat prema § 16b MRG, opravdana protivpotraživanja i prebijanje prema §§ 19 i 20 IO.
Vaš tim za stečajno pravo
BRANDAUER Rechtsanwälte
Stečajno pravo, Salzburg i cijela Austrija
Provjeravamo fazu postupka, ugovore, dokaze o plaćanju i osiguranja, a zatim objašnjavamo koje pravno pitanje treba prvo riješiti.
13. rujna 2026., Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Ako se nad imovinom najmoprimca otvori stečajni postupak, polog za najam ne nestaje automatski. Tokom najma on ostaje sredstvo osiguranja za opravdana potraživanja iz tog najma. Nakon prestanka ugovora treba utvrditi koji iznos se vraća i da li je dopušteno prebijanje.
§ 16b st. 2 MRG obavezuje zakupodavca da nakon prestanka ugovora bez odlaganja vrati polog i ostvarene kamate, ako polog nije iskorišten za namirenje opravdanih potraživanja iz najma. Kod stečaja najmoprimca dodatno se provjeravaju pravila o danu otvaranja i ograničenjima iz §§ 19 i 20 IO.
Ovaj članak obrađuje samo stečaj najmoprimca. Stečaj zakupodavca je drugačija situacija i nije predmet ovog članka.
Uredite zahtjev za polog
Pet polja provjere za povrat i prebijanje
Polog, neplaćena zakupnina i naknada štete pripadaju istom spisu, ali se pravno procjenjuju odvojeno.
| Polje provjere | Pravni osnov | Dokumenti | Ključno pitanje |
|---|---|---|---|
| Stanje pologa | Polog, ulaganje i kamate prema § 16b MRG. | Ugovor, zapisnik o primopredaji, štedna knjižica ili dokaz uplate. | Koji iznos je stvarno predat? |
| Prestanak najma Povrat | § 16b st. 2 MRG vezuje povrat za prestanak ugovora. | Otkaz, sporazum, zapisnik o primopredaji. | Da li je zahtjev za povrat dospio? |
| Protivpotraživanja | Mogu se uzeti u obzir samo opravdana potraživanja iz najma. | Konto zakupnine, računi i dokazi štete. | Koja stavka pripada ovom najmu? |
| Dan otvaranja | § 19 IO štiti položaj za prebijanje koji je postojao pri otvaranju. | Rješenje o otvaranju i vremenska linija oba potraživanja. | Jesu li potraživanja tada već postojala, čak i uslovno ili odgođeno? |
| Prebijanje | § 1438 ABGB i ograničenja § 20 IO provjeravaju se zajedno. | Obračun potraživanja, izjave i dokaz prijema. | Koje se pozicije mogu pravno međusobno izjednačiti? |
Tabela ne zamjenjuje provjeru ugovora o najmu, faze postupka i konkretnih potraživanja.
Početna provjera
Šta prvo treba razjasniti kod pologa?
Provjera uređuje prestanak najma, protivpotraživanja i vrijeme nastanka. Ne odlučuje konačno da li je prebijanje pravno djelotvorno.
Razgovarajte o konkretnom predmetu s kancelarijom.
Da li je najam prestao ili je njegov prestanak jasno neposredno predstojeći?
Vaši odgovori
Provjerite dokumente
Prvo dokumentujte prestanak najma
Bez pouzdanog datuma prestanka zahtjev za povrat se ne može vremenski razvrstati. U jednu hronologiju unesite otkaz, sporazum, primopredaju i rješenje o otvaranju.
Izračunajte iznos za povrat
Nakon prestanka najma polog i kamate se vraćaju bez odlaganja ako ne postoji opravdano potraživanje iz najma. Napravite jasan obračun iznosa za povrat.
Odvojeno procijenite protivpotraživanje i polog
Protivpotraživanje mora proisteći iz najma i biti opravdano. Dodatno provjerite prema §§ 19 i 20 IO da li vrijeme nastanka dopušta prebijanje.
Opšte zadržavanje nije obračun
Opšte zadržavanje ne predstavlja jasan obračun. Pripremite pregled zakupnine, štete, uplata i preostalog iznosa pologa.
Utvrdite zahtjev za polog i prestanak najma
§ 16b st. 2 MRG vezuje povrat za prestanak ugovora o najmu. Dok najam traje, polog ostaje sredstvo osiguranja za opravdana potraživanja zakupodavca iz tog najma.
Kod stečaja najmoprimca prvo utvrdite da li najam traje, da li je prestao ili je prestanak sporan. Otkaz, sporazum, predaja prostora i povrat ključeva moraju se uporediti sa rješenjem o otvaranju.
Zahtjev za polog se prema svom nastanku i dospijeću unosi u pregled imovine insolventnog najmoprimca. § 16b st. 2 MRG sam po sebi ne daje pravo na trenutni povrat dok najam traje.
Dokažite polog, ulaganje i kamate
Dokažite polog, ulaganje i kamate
Ugovor i dokaz predaje ili uplate određuju visinu pologa. Ako je polog predat u novcu, § 16b st. 1 MRG u načelu zahtijeva da ga zakupodavac uloži uz kamatu i na zahtjev pruži informacije o ulaganju.
Spis zato treba da sadrži prvobitni polog, način ulaganja, ostvarene kamate, povrate i svako ranije uračunavanje. Jedan saldo na kontu zakupnine ne prikazuje sve ove stavke.
Stečajni upravnik treba da polog vodi kao zaseban zahtjev i da ga sa zakupodavcem uskladi po prestanku najma. Dokumente o najmu i stečaju treba čuvati odvojeno, uz povezivanje datuma.
Provjerite opravdana protivpotraživanja zakupodavca
Provjerite opravdana protivpotraživanja zakupodavca
Prema § 16b st. 2 MRG polog se može upotrijebiti za opravdana potraživanja zakupodavca iz najma. Zavisno od ugovora i činjenica, to mogu biti neplaćene zakupnine ili dokumentovana šteta. Opšte zadržavanje bez obračuna ne rješava pitanje.
Svako protivpotraživanje razvrstajte prema pravnom osnovu, nastanku, dospijeću i iznosu. Šteta mora biti razumljivo dokazana. Dug zakupnine izračunajte odvojeno od pologa i već izvršenih uplata.
Potraživanje iz drugog ugovornog odnosa ne može se bez dodatne provjere staviti na teret pologa. Prema MRG-u polog osigurava potraživanja iz konkretnog najma.
Vremenski razvrstajte prebijanje prema §§ 19 i 20 IO
Vremenski razvrstajte prebijanje prema §§ 19 i 20 IO
§ 1438 ABGB zahtijeva uzajamna i istovrsna potraživanja za kompenzaciju. Kod pologa se zahtjev najmoprimca za povrat prema zakupodavcu u pravilu susreće s potraživanjem zakupodavca iz istog najma.
§ 19 IO ne isključuje prebijanje samo zato što je potraživanje pri otvaranju bilo uslovno ili odgođeno. Odlučuju pravni osnov i vremenski razvoj položaja za prebijanje. § 20 IO ograničava prebijanje ako relevantna pozicija nastane ili bude stečena tek nakon otvaranja, uz zakonske izuzetke.
Kod trajnog najma precizno utvrdite kada su nastali zahtjev za povrat i svako protivpotraživanje. To što se oba iznosa vode na istom kontu zakupnine samo po sebi ne dokazuje djelotvorno prebijanje.
Zabilježite saldo povrata i naredni korak
Zabilježite saldo povrata i naredni korak
Nakon prestanka najma uporedite polog i kamate sa stvarno utvrđenim opravdanim potraživanjima iz najma. Preostali kredit je imovinski zahtjev insolventnog najmoprimca. Ako protivpotraživanje prelazi iznos pologa, višak se tretira odvojeno.
Zabilježite ko je sastavio obračun, koje je potraživanje priznato ili osporeno i kada je obračun primljen. Stečajni upravnik treba provjeriti učinak na stečajnu masu i druga potraživanja.
Ako su sporni prestanak najma, šteta, visina pologa ili prebijanje, potpuni ugovorni, platni i stečajni spis treba pregledati prije uplate ili knjiženja.
Ne vršite prebijanje pologa mehanički: Stečaj najmoprimca, prestanak najma, opravdana potraživanja zakupnine ili štete i dan prebijanja zasebna su polja provjere. Tek jasan obračun pokazuje šta treba vratiti ili dalje potraživati.
FAQ
Česta pitanja o pologu kod stečaja najmoprimca
Da li insolventni najmoprimac automatski gubi polog? +
Ne. Polog ostaje sredstvo osiguranja za opravdana potraživanja iz najma. Nakon prestanka najma vraća se sa ostvarenim kamatama ako takvo potraživanje ne postoji.
Smije li zakupodavac zadržati cijeli polog? +
Sam stečaj ne opravdava zadržavanje cijelog pologa. Prema § 16b st. 2 MRG mogu se uzeti u obzir opravdana potraživanja iz najma, čiji osnov i iznos moraju biti dokumentovani.
Šta važi ako najam još traje? +
Povrat je u načelu vezan za prestanak najma. Do tada odvojeno dokumentujte polog, ulaganje, tekuću zakupninu i moguću štetu.
Obuhvata li ovaj članak i stečaj zakupodavca? +
Ne. Stečaj zakupodavca je drugačija situacija u kojoj se, između ostalog, primjenjuje § 16b st. 3 MRG. Potrebna je zasebna provjera.
Naredni koraci
Dalje provjerite najam i stečaj
Najam u stečaju
Razvrstajte nastavak, otkaz i otvorene činidbe iz ugovora o najmu.
Prebijanje u stečajnom postupku
Provjerite uzajamnost, dan otvaranja i zakonska ograničenja prebijanja.
Povjerioci u stečajnom postupku
Uredite pravni osnov, stanje postupka i prateće dokumente.
Newsletter
Pretplatite se na nove članke i pravne vijesti.
Teme
Polog za najamStečaj najmoprimcaNajamPrebijanjePovrat
Želite provjeriti potraživanje, vlastitu robu ili odluku u poslovnoj krizi?
Navedite svoju ulogu, pogođeno preduzeće i fazu postupka. Javljamo se u roku od jednog radnog dana.
Direktna linija do kancelarije.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000